Vastgoedlogica clasht met ideeën nieuwe generatie

Het moment waar de studenten van al die verschillende opleidingen – bouwkunde, cultureel erfgoed, architectuur, stedenbouwkunde, facility management – vijf lange dagen naartoe hebben gewerkt: de eindpresentatie voor jury en publiek. Met de tong op de schoenen: de plannen zijn af, de presentaties rond. In de hub op de vierde verdieping zijn de presentaties te bezichtigen voor de bezoekers. Wethouder Bouwen en Wonen Laurens Ivens komt langs en praat met de makers. Ook de juryleden doen een rondje.

Bordeel
De ruimte van team 4 (Port) is omgedoopt tot ‘rode kamer’, met rode verlichting en een poster van een naakt vrouwensilhouet aan de muur. Het plan voorziet onder andere in een bordeel annex nachtclub en een pop-uprestaurant. Een zwart-wit portret van een oude man vormt het logo; de architect van het gebouw. “We hebben hem gekozen vanwege zijn verlopen uiterlijk”, vertelt student Rozemarijn Stam. “Dat rauwe zeebonk-achtige past goed bij een havenplaats. En we zitten hier natuurlijk in de buurt van de havens.” Het idee om een bordeel in het gebouw te vestigen begon als een grap, maar werd steeds serieuzer. Juist nu de Wallen zijn schoongeveegd en veel onwelgevallige zaken naar de randen van de stad worden geduwd moet je ze omarmen, vindt het team. Ruud van Wezel, een van twee begeleidend docenten (facility management aan de Haagse Hogeschool) is tevreden over de prestatie van zijn creatieve dreamteam. “De ruggenmergreactie is al gauw om een kantoorgebouw als dit met studentenwoningen en een hotel te vullen. Heel goed dat ze iets heel anders proberen.”

Denkend of beeldend
De leden van team 5 (Nulpunt) draven door het trappenhuis naar hun presentatieruimte, een verdieping hoger. Het trappenhuis is met zijn smalle ijzeren balustrades en spiraaltrappen een van de weinig overgebleven originele elementen in het gebouw. De vele uren die ze er hebben doorgebracht hebben helaas geen liefde voor het gebouw doen opbloeien, zeggen ze desgevraagd. “Maar het trappenhuis vinden we allemaal supercool”, zegt Marit van Dijk. In de ruimte op de vijfde verdieping richt teamgenoot Anthony Aelbrecht zich geroutineerd tot zijn bezoeker. Hij vertelt over het grid dat een negen-tot-vijf-mentaliteit afdwingt. “Laten we alles wissen en weer teruggaan naar het absolute nulpunt. Kijk naar de geschiedenis. De tijd dat het water enkele meters hoger stond, tot aan de oude Sloterdijk. Laat dat wassende water maar komen. Is wel behoefte aan dit gebouw?” Plan: maak van La Cascade een soort gemaal, een verdeelpunt van nieuwe functies en andere verdienmodellen. In het midden staat een maquette, waarbij twee afdruiprekjes in een plasje water het kantoorgebouw na de dijkdoorbraak verbeelden.

Het ging niet vanzelf; team 5 was het laatste team dat wist wat het wilde. “Water als thema kwam snel, maar het praktische deel liep steeds vast”, vertelt Ricky van Lenten. “Pas gisteren besloten we te kiezen voor het radicale model.” Vooral het verschil tussen de denkende en de beeldende benadering binnen de groep vonden de studenten lastig. Het was sneller gegaan als ze meer de confrontatie hadden gezocht, vermoedt Van Dijk. “Misschien zijn we te lief geweest.” En de docenten? “Zij zeiden hele goeie dingen, maar ze proberen je echt in een put van verschillende opvattingen te gooien.” Koos Bosma (erfgoedhistoricus), eerder op de middag: “Het ging van moeizaam tot geniaal.”

Aan de praat
Een verdieping lager bestudeert jurylid Gerben van Dijk (Bouwcampus, H-Team) de prachtige ontwerptekeningen van team 1 (Pioniers). Student Kai van de Poll leidt hem rond. “Wij zien als problemen niet alleen leegstand, maar ook een gebrek aan interactie tussen de gebouwen.” Een heuvelachtig terrein met een buizenstelsel – een verwijzing naar het waterleidingbedrijf dat in het gebouw zat – moet die interactie weer op gang brengen. “Denk aan een café-terras in een heuvel.” Van Dijk neemt het allemaal aandachtig in zich op. Docent Frank Altenburg, werkzaam bij de Reinwardt Academie, staat tevreden toe te kijken. Hij zegt “helemaal gesloopt” te zijn door het intensieve programma. “Maar het ei is gelegd.” Spannend was het wel of het op tijd ging lukken. Zaterdag was het ruimtelijk concept af. “Toen moest de doelgroep nog vastgesteld worden. Dat werd meteen een procesdingetje: hoe krijg je het gebied aan de praat?”

Tijdens de eindpresentaties verdedigen de teams hun plannen met verve. De Pioniers vertellen over hun plan om de verhuur van het gebouw op gang te brengen: TEDspace, een platform met app dat huurder en verhuurder bij elkaar moet brengen. “Mooi plan, maar er zijn al een paar apps op de markt. Kijk daar ook nog even naar”, tipt de jury. Een ander jurylid vindt de nadruk op de ruimte tussen de kantoren slim: “De openbare ruimte is op Sloterdijk inderdaad wel een dingetje.” Ook bijval krijgt team 2 met Sloterstart, een broedplaats voor ‘ambitieuze mbo’ers’; de zogenaamde ambo’ers. Het plan biedt een oplossing voor het tekort aan vakmensen en het slechte imago van het mbo. “We willen de bedrijvigheid in de buurt en de mbo’s uit het gebied in dit gebouw samenbrengen.” Compleet, goed en sprankelend, vindt de jury.

Conceptueel
Het plan om Sloterdijk onder water te zetten van team Nulpunt oogst complimenten vanwege het radicale en conceptuele karakter. Of, zoals Daniëlle Huls, docent stedenbouwkunde en landschap AHK in het publiek verzucht: “Ook een opluchting dat zo’n project ertussen zit.” Een jurylid zegt: “Ik probeer even met je mee te denken. Straks staat alles onder water. Wat doen we met de gebouwen, laten we die staan?” Maar het team wil niks invullen. “Sommige gebouwen blijven staan of worden op pootjes gezet, andere worden kantoorruïne.”

Minder origineel maar goed inspelend op een bestaande behoefte, is het plan Bron van team 6: de bouw van huurwoningen. Want huurwoningen tussen de 700 en 900 euro per maand gaan als warme broodjes over de bank, legt Lisha van de Garde, student facility management, uit. Bovenin komt een sportcentrum en op het dak een eyecatcher in de vorm van een wolk of een blob. Kritische vraag: waarom zou je hier niet kiezen voor sloop en nieuwbouw? “In beide fasen komt er koolstofdioxide vrij”, reageert een teamgenoot. “Dan is het duurzamer om van een bestaand gebouw gebruik te maken.” In het publiek verzucht Teun van den Ende (lid H-team) dat het goed is dat dit argument ter sprake komt. “Er liggen plannen klaar om hier enorme woontorens voor studenten te bouwen.”

Centjes
De Vitaliteitshub van team 3 probeert de oorspronkelijke functie van het gebouw, huisvesting voor het waterleidingbedrijf, op een andere manier te laten herleven. Waar de invoering van schoon drinkwater destijds de volksgezondheid verbeterde, gaat het nu om een vitale toekomst zonder obesitas. “We gaan vergroenen, verwateren en versporten.” Groenten en fruit kunnen geoogst worden in de volkstuinen en er kan gezond gekookt worden in het restaurant op de begane grond. “Oké, en dan nu de centjes”, besluit de presentator joviaal. Zoals bij de meeste plannen wordt de eerste jaren geen winst gemaakt. De financiële onderbouwing is bij de meeste teams aan de magere kant, met als pleister op de wonde de redenering dat bij leegstand nu eenmaal alle inkomsten zijn meegenomen. Op het financiële plan van Sloterstart reageert jurylid Ted Schamp (van DTG, dat het gebouw tot 2020 huurt): “Als zittende huurder zou ik na vijf jaar toch ietsje willen terugzien.” Alleen het team van Port heeft een winst- en verliesgrafiek gemaakt en verwijst naar een financieel rapport, “te bekijken in onze rode kamer.”

Afwachtend?
Moderator Michiel van Iersel vraag zich af op of deze opgave eigenlijk wel eerlijk geweest is. Hoeveel zin heeft het om creatieve en vernieuwende plannen te maken, als de vastgoedeigenaren niet in beweging komen? Eerder op de middag liet jurylid Gerben van Dijk zich ontvallen dat de bouwsector zich te veel te weinig coöperatief en open opstelt. “Neem de eigenaar van dit gebouw, die dankzij het langlopende huurcontract geen reden heeft om in beweging te komen. Elke oplossing is gedoe. Maar de kans dat je tegenwoordig hier een huurder vindt voor 7.000 vierkante meter, is nihil.”

Daar denken huurder en eigenaar anders over. Op de vraag op hij als huurder open staat voor dit soort initiatieven, antwoordt Ted Schamp: “We hikken er tegenaan. Misschien vinden we intussen wel een nieuwe huurder. Als we hier iets heel nieuws gaan doen, moeten we investeren en dan is er geen weg terug.” De vertegenwoordiger van eigenaar Hanzevast valt hem bij: “Dit is een prima gebouw met een A-label. Er kan zich zó een nieuwe huurder melden.” Een aantal studenten vindt dat een te afwachtende houding. “U wacht op een huurder in plaats van zelf aan de slag te gaan.” Een ander roept de vastgoedmannen op om een “avonturenbroek aan te trekken.” Jurylid Van Dijk steekt de studenten een hart onder de riem. “Over vijf jaar is jullie kans. Dan ziet de markt er weer anders uit.”

Dit artikel verscheen ook op VOER.